Τι κερδίζουν οι οφειλέτες του Νόμου Κατσέλη μετά την απόφαση του Αρείου Πάγου. Πώς πρέπει να ενεργήσετε.
Πώς υπολογίζεται ο τόκος επί της μηνιαίας δόσης για αποφάσεις δικαστηρίων επί νόμου Κατσέλη
Το ζήτημα του υπολογισμού των τόκων στις δικαστικές αποφάσεις του Νόμου Κατσέλη (Ν. 3869/2010) — και συγκεκριμένα για τις δόσεις που αφορούν τη διάσωση της κύριας κατοικίας (άρθρο 9 παρ. 2) — ξεκαθαρίστηκε οριστικά έπειτα από μια πολύ πρόσφατη, ιστορική δικαστική και νομοθετική εξέλιξη.
Η Μεγάλη Ανατροπή: Πού υπολογίζεται ο τόκος;
Μέχρι πρόσφατα υπήρχε μια τεράστια διαμάχη ανάμεσα στους δανειολήπτες και τις τράπεζες ή τα funds (servicers).
Η τακτική των funds: Υπολόγιζαν το επιτόκιο επί του συνολικού κεφαλαίου της οφειλής (π.χ. αν έπρεπε να πληρωθούν συνολικά 100.000€ σε 20 χρόνια, υπολόγιζαν τον τόκο πάνω στις 100.000€), με αποτέλεσμα η μηνιαία δόση συχνά να διπλασιάζεται ή να τριπλασιάζεται.
Η πλευρά των δανειοληπτών: Υποστήριζαν ότι ο τόκος πρέπει να επιβάλλεται μόνο πάνω στο ποσό της μηνιαίας δόσης που όρισε το δικαστήριο.
Η απόφαση του Αρείου Πάγου και η Νέα Ρύθμιση
Η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου (με την απόφαση 6/2026) δικαίωσε οριστικά τους δανειολήπτες. Το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι ο υπολογισμός του επιτοκίου πρέπει να γίνεται αποκλειστικά επί της μηνιαίας δόσης και όχι επί του κεφαλαίου της οφειλής, ώστε να μην καταστρατηγείται ο σκοπός του νόμου για την προστασία της πρώτης κατοικίας.
Μάλιστα, το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών προχωρά σε νομοθετική ρύθμιση για την καθολική και ενιαία εφαρμογή αυτής της απόφασης.
Πώς γίνεται πρακτικά ο υπολογισμός;
Αν, για παράδειγμα, η δικαστική απόφαση ορίζει μηνιαία δόση 400€ για τη διάσωση του σπιτιού και το επιτόκιο (όπως ορίζεται συνήθως, π.χ. το κυμαινόμενο επιτόκιο στεγαστικών δανείων της Τράπεζας της Ελλάδος ή το επιτόκιο της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας) είναι 4%:
Ο σωστός τρόπος: Το 4% (διαιρεμένο ανά μήνα) θα εφαρμοστεί μόνο πάνω στα 400€ της δόσης. Η επιβάρυνση είναι ελάχιστα ευρώ.
Ο λανθασμένος τρόπος (που ακυρώθηκε): Το 4% εφαρμοζόταν στο εναπομείναν κεφάλαιο (π.χ. 100.000€), προσθέτοντας εκατοντάδες ευρώ επιπλέον στη δόση κάθε μήνα.
Τι πρέπει να κάνετε τώρα: Οι εταιρείες διαχείρισης (servicers) υποχρεούνται να προσαρμόσουν τα συστήματά τους, να επανυπολογίσουν τις δόσεις και να προχωρήσουν σε συμψηφισμούς αν είχατε πληρώσει παραπάνω χρήματα. Μέχρι να ολοκληρωθεί η διαδικασία αυτή, η οδηγία είναι να συνεχίζετε να πληρώνετε κανονικά το κεφάλαιο της μηνιαίας δόσης σας ώστε να μην βρεθείτε εκπρόθεσμοι (υπερήμεροι) και χάσετε τη ρύθμιση.
Ποια είναι τα βήματα και η διαδικασία για να ζητήσω επανυπολογισμό των τόκων από το fund/servicer βάσει της απόφασης του Αρείου Πάγου;
Η διαδικασία για να ευθυγραμμιστεί ο servicer με τη νέα πραγματικότητα απαιτεί μεθοδικότητα, καθώς πολλές εταιρείες διαχείρισης καθυστερούν την αυτόματη προσαρμογή των συστημάτων τους.
Επειδή η απώλεια της ρύθμισης του Νόμου Κατσέλη ενέχει σοβαρούς κινδύνους, η επικοινωνία σας πρέπει να γίνει γραπτώς και επίσημα.
Τα 4 Βήματα για τον Επανυπολογισμό
Συγκέντρωση των εγγράφων σας
Βήμα 1
Εντοπίστε το αντίγραφο της δικαστικής απόφασης του Νόμου Κατσέλη (ειρηνοδικείου ή εφετείου) και κρατήστε τις αποδείξεις πληρωμής των δόσεων που έχετε καταβάλει μέχρι σήμερα, ώστε να αποδεικνύεται ότι είστε συνεπής.Σύνταξη και αποστολή γραπτής αίτησης/εξωδίκου
Βήμα 2
Συντάξτε μια επίσημη αίτηση επανυπολογισμού (ιδανικά μέσω δικηγόρου, ή και με εξώδικη δήλωση αν ο servicer αρνείται να συνεργαστεί). Στην αίτηση πρέπει να αναφέρεται ρητά η απόφαση 6/2026 της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου και να ζητείται η άμεση αφαίρεση των παράνομων τόκων επί του κεφαλαίου.Συνέχιση πληρωμών (Μόνο του Άτοκου Ποσού)
Βήμα 3
Προσοχή: Μέχρι να απαντήσει ο servicer, μην σταματήσετε να πληρώνετε. Συνεχίστε να καταθέτετε κάθε μήνα το καθαρό ποσό της δόσης που όρισε το δικαστήριο (το κεφάλαιο), ώστε να μην θεωρηθείτε υπερήμερος (εκπρόθεσμος) για πάνω από 3 δόσεις, κάτι που θα ακύρωνε την προστασία σας.Αίτημα για συμψηφισμό
Βήμα 4
Στην ίδια αίτηση, ζητήστε να γίνει λογιστικός συμψηφισμός. Όσα επιπλέον χρήματα πληρώνατε αναγκαστικά όλο αυτό το διάστημα λόγω του λανθασμένου υπολογισμού των τόκων, πρέπει να αφαιρεθούν από τις επόμενες μελλοντικές δόσεις σας.Τι να προσέξετε (Σημαντικές Δικλείδες Ασφαλείας)
Μην βασίζεστε σε τηλεφωνικές δεσμεύσεις: Οι υπάλληλοι των call centers των servicers συχνά δεν έχουν ενημέρωση ή δίνουν αντιφατικές οδηγίες. Ό,τι λέγεται πρέπει να είναι γραπτό (μέσω email, συστημένης επιστολής ή εξωδίκου).Η στάση : Αν ο servicer αρνηθεί ή καθυστερήσει αδικαιολόγητα να απαντήσει (πέραν των 30 ημερών), μπορείτε να υποβάλετε επίσημη καταγγελία στη Γενική Γραμματεία Εμπορίου & Προστασίας Καταναλωτή ή στον Συνήγορο του Καταναλωτή, καθώς η συμπεριφορά τους αντιβαίνει πλέον σε δεδικασμένο του ανώτατου δικαστηρίου.
Η συμβουλή του ειδικού: Επειδή οι servicers εξετάζουν τις αιτήσεις κατά προτεραιότητα όταν βλέπουν επαγγελματική εκπροσώπηση, η ανάθεση της σύνταξης αυτής της αίτησης σε ειδικό είναι η ασφαλέστερη και ταχύτερη οδός.
Για να επιμεληθουμε της υπόθεσης σας, επικοινωνείστε μαζί μας ώστε να υπολογίσουμε, το νέο πόσο δόσης, τους τόκους, και τον νέο χρόνο αποπληρωμής, να συντάξουμε το αίτημα, και να χειριστούμε ότι θέμα προκύψει.
